RIKENTOKYOはオフィス環境と仕組みのご提案でオフィスの退去が近づいてきて、「原状回復にいくらかかるのか」「どこまでやらなければいけないのか」と不安になっている担当者の方は多いはずです。 原状回復は、準備が遅れたり、契約内容の確認不足があったりすると、想定外の費用やトラブルにつながります。 この記事では、オフィス原状回復の費用相場・よくあるトラブルの原因・費用を適正化するためのポイントを、東京の中小企業向けにわかりやすく解説します。
オフィス原状回復とは、賃貸オフィスを退去する際に、借りた時点の状態に戻す義務のことです。
住宅の場合、国土交通省が公表する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、経年劣化や通常損耗は基本的に貸主負担とされています。 一方、オフィス・事業用物件では、このガイドラインは原則として適用されません。
| 項目 | 住宅 | オフィス（事業用） |
|---|---|---|
| 適用ガイドライン | 国交省ガイドラインが原則適用 | 原則として適用外 |
| 通常損耗・経年劣化 | 基本的に貸主負担 | 特約があればテナント負担 |
| 原状回復範囲 | 法律・判例で一定の基準あり | 契約書・特約の内容が最優先 |
| 業者の指定 | 基本的に自由 | ビル指定業者がある場合も多い |
オフィスでは、「通常損耗・経年劣化を含めてテナント負担とする」旨の特約が、明確に合意されている限り有効と判断されています（最高裁判所 平成17年12月16日判決）。 つまり、契約書の特約内容がそのままコストに直結するのがオフィス原状回復の大きな特徴です。
原状回復の費用は、オフィスの広さ・ビルのグレード・内装の作り込み度合いによって変わります。
| 規模 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 小規模（〜30坪） | 2〜6万円／坪 |
| 中規模（30〜100坪） | 5〜8万円／坪 |
| 大規模（100坪〜） | 7〜12万円／坪 |
| 高グレード・タワービル | 10〜50万円／坪以上 |
※ 上記はあくまで目安です。内装の変更度合い・工事時期・指定業者の有無によって大きく変動します。正確な費用把握には、退去の6ヶ月前までに見積を取ることをおすすめします。
原状回復費用に幅が出やすい理由は、次の3点です。
| 面積 | 費用目安（一般的なオフィス） |
|---|---|
| 20坪 | 40〜120万円 |
| 50坪 | 100〜400万円 |
| 100坪 | 500〜800万円 |
原状回復のトラブルは、多くの場合「準備不足」や「契約内容の確認漏れ」に起因します。 東京の中小企業でよく見られるパターンを整理します。
入居時に署名した契約書の「原状回復特約」を確認しないまま退去準備を進めると、想定より広い範囲の原状回復を求められるケースがあります。 「壁クロスの全面張り替え」「天井・床の全面復旧」「電気配線の撤去」など、どこまでが義務なのかは契約書に記載されています。
対策：退去を検討し始めた段階で、まず賃貸借契約書の原状回復特約を確認する。
ビルによっては、退去時の原状回復工事を指定業者のみが担当するルールがあります（B工事）。 指定業者は見積の比較がしにくいため、相場より高くなるケースがあります。
ただし、「指定＝必ず割高」というわけではなく、物件特性への対応品質が含まれているケースもあります。 重要なのは、工事内容の内訳を精査し、不要な項目が含まれていないかを確認することです。
対策：見積書は「一式」ではなく、工事項目ごとの単価・数量を明示してもらう。
退去通知が遅れると、原状回復工事の着手タイミングが年度末に集中するなど、工事費用が割高になりやすくなります。 また、次の物件への移転スケジュールとも連動するため、余裕を持った計画が必要です。
対策：退去は6〜12ヶ月前から計画を立て、原状回復業者への相談も早めに動く。
退去時に、「その内装変更はテナント負担の原状回復対象か」でオーナー側ともめるケースがあります。 特に、入居中に自社で手を加えたパーテーション・床材・電気配線などは、原状回復の対象になるかどうかを事前に確認しておく必要があります。
対策：入居中に内装変更を行う際は、必ず賃貸人の承諾を得て記録を残す。退去時にはその変更内容を申告する。
RIKEN TOKYOの視点 東京・丸の内のWeWorkへの移転を自社で体験したRIKEN TOKYOだからこそ、原状回復は「退去時だけの問題」ではないと感じています。移転前の段階から、旧オフィスの原状回復スケジュールと新オフィスの工事スケジュールを並行して設計することで、無駄なコストと時間のロスを防げます。お客様の相談では、「原状回復の見積が想定より高くて移転費用全体がオーバーした」という声も少なくありません。移転計画の初期段階から、原状回復を込みで試算することをおすすめしています。
退去前に、以下の項目を確認しておきましょう。
契約・法務面
工事・費用面
スケジュール面
概算費用を確認したい方へ 「原状回復費用がどれくらいになるか、まず概算を把握したい」という方は、スピードお見積りフォームをご活用ください。現在のオフィスの広さやビルのグレード感をお知らせいただくだけで、初期の費用感を整理するお手伝いができます。 スピードお見積りを依頼する
原状回復費用を下げることよりも、「適正な費用で適切な工事をする」ことを目指すことが重要です。
工事の繁忙期（年度末：1〜3月）は単価が高くなりやすい傾向があります。 余裕を持ったスケジュールで動くことが、コスト面でも工事品質面でも有利に働きます。
「電気一式」「内装一式」など、まとめて表記された見積書は内訳がわかりません。 工事項目ごとの単価・数量を明示した見積書を求め、相場感と照らし合わせることが重要です。
原状回復は、移転先の工事・スケジュールと切り離せません。 バラバラに発注するより、オフィス移転全体をまとめて相談できる相手を持つことで、無駄な費用と工数を減らせます。
RIKEN TOKYOでは、オフィス移転に伴う原状回復を含め、移転全体をワンストップで相談できます。
| 支援内容 | 具体例 |
|---|---|
| 原状回復の範囲確認 | 契約書の確認サポート、工事範囲の整理 |
| 見積・業者手配 | 原状回復工事の概算見積、業者手配 |
| 移転先のオフィス設計 | レイアウト、内装、家具、電源・ネットワーク工事 |
| ICT環境の整備 | ネットワーク移設、電話設備、Microsoft 365設定 |
| 移転スケジュール設計 | 旧オフィス退去〜新オフィス稼働までの一括管理 |
「内装業者に頼んだらICTは別途」「ネットワーク業者に頼んだら電話は別途」という形でバラバラに発注すると、調整コストと時間が増えます。 RIKEN TOKYOでは、オフィスの物理環境とIT環境をまとめて相談できることが特長です。
また、オフィス移転を検討中の方には、RIKEN TOKYOが実際に運用しているライブオフィス（東京・丸の内 WeWork内）を見学いただけるオフィスツアーも実施しています。 ABWやフリーアドレスの実際の使い勝手を、図面やカタログではなく現地で確認できます。
オフィス原状回復で押さえておくべきポイントを整理します。
オフィス移転・原状回復についてお悩みの方は、RIKEN TOKYOにお気軽にご相談ください。 現状の困りごとをお聞きしたうえで、移転全体の進め方をご提案します。
また、移転全体のやることが整理できる「オフィス移転チェックリスト2026」も無料でダウンロードできます。 原状回復の確認事項も網羅していますので、ぜひご活用ください。
原則としてテナント（借主）が負担します。住宅と異なり、オフィスは契約書の特約内容が優先されます。「通常損耗・経年劣化も含めてテナント負担とする」旨の特約があれば、その範囲で費用を負担する必要があります。まず賃貸借契約書の原状回復特約を確認してください。
業者によって異なりますが、工事前に全額支払うケース、着工時と完了後に分割するケースが一般的です。支払いのタイミングは、工事を発注する前に必ず確認しておきましょう。
ビルによっては、原状回復工事を指定業者のみが担当するルール（B工事）が定められている場合があります。まず契約書や管理会社に確認してください。指定業者がある場合も、見積内訳の精査は可能です。
相談できます。RIKEN TOKYOでは、オフィスの内装・家具・電源だけでなく、ネットワーク・電話・Microsoft 365などのICT設備もまとめて対応しています。情シス不在・兼任の中小企業からの相談も多くお受けしています。
まず賃貸借契約書の原状回復特約を確認し、現在のオフィスの広さとビルのグレードを整理することが出発点です。概算費用を早めに把握したい場合は、RIKEN TOKYOのスピードお見積りフォームからご相談いただくこともできます。
